Phương pháp để áp dụng trong định giá bất động sản văn phòng, trung tâm thương mại là phương pháp vốn hóa.
a) Thu nhập.
Giá trị thu được hàng năm thường liên quan đến diện tích cho thuê. Và trong các quảng cáo về diện tích mặt sàn cho thuê, tiền thuê thường được tính theo m2 mặt sàn. Trước khi các văn phòng được xây dựng thì thực tế này thường khó tránh khỏi. Nhưng khi các văn phòng đã được xây dựng thì tiền thuê sẽ được tính theo $/năm.
Việc cho thuê bất động sản văn phòng thường không ổn định, nó phụ thuộc vào từng thời điểm và các chủ sở hữu có thể thỏa thuận tiền thuê đối với mỗi người thuê khác nhau. Yếu tố khác cũng cần quan tâm đó là diện tích mặt sàn. Ví dụ nếu tòan bộ tầng 5 là một người thuê, trong khi đó tầng 6 có 7-8 người thuê thì thu nhập từ tầng 6 có thể cao hơn thu nhập từ tầng 5.
Việc ước lượng của người định giá về tiền thuê sẽ phụ thuộc vào các trường hợp cụ thể và cách thức mà văn phòng đó được sử dụng một cách tốt nhất. Mức tiền thuê này có thể được tính dựa trên sự so sánh với việc cho thuê các văn phòng tương tự trong cùng khu vực.
Khi định giá các bất động sản văn phòng còn để trống, hoặc ước lượng tiền thuê đối với bất động sản xây mới sẽ cho thuê thì chúng ta cần phải so sánh với các bất động sản văn phòng khác đã cho thuê.
b) Các điều khỏan thuê.
Đây là một yếu tố hết sức quan trọng. Các điều khỏan thuê sẽ qui định các trách nhiệm của người thuê với chủ nhà. Ví dụ như việc ai là người sẽ phải chịu các chi phí như sửa chữa, bảo dưỡng các yếu tố như thang máy, thang bộ và các phần khác trong khu sử dụng chung. Người thuê cũng có thể chịu mọi việc sửa chữa bên trong văn phòng đó. Nếu văn phòng được cho thuê với những người thuê đơn lẻ thì tiền hợp đồng thuê cần phải có đầy đủ các điều khoản về sửa chữa và bảo hiểm.
c) Các chi phí.
Việc khấu trừ một tỷ lệ phần trăm từ tổng tiền thuê sẽ cho ta thu nhập ròng. Chúng ta cần phải xem xét các chi phí của bất động sản theo kinh nghiệm của bản thân hoặc so sánh với các bất động sản tương tự khác. Các chi phí đó có thể bao gồm:
- Sửa chữa:
- Các dịch vụ
+ Hệ thống điều hòa nhiệt độ.
+ Hệ thống ánh sáng và đèn.
+ Cầu thang máy.
+ Dịch vụ vệ sinh
+ Nhân lực. .
+ Bảo hiểm. .
+ Chi phí quản lý.
d) Thu nhập ròng và giá trị vốn.
Việc ước lượng giá trị ròng ở trên không cần thiết phải liên quan đến thu nhập ròng thực tế của từng năm. Tuy nhiên đây là khoản thu nhập mong đợi theo từng giai đoạn.
Cơ sở để vốn hóa giá trị phụ thuộc vào loại hình bất động sản, vào từng trường hợp cụ thể, và sự cạnh tranh của các bất động sản tương tự trong cùng khu vực và sự ước lượng của người định giá.
Trong một số trường hợp, bất động sản định giá bao gồm nhiều loại bất động sản khác ở bên trong, chúng được định giá ở các tỷ lệ vốn hóa khác nhau. Ví dụ: Một bất động sản có thể bao gồm cửa hàng ở tầng trệt, nhà hàng ở tầng hầm, văn phòng ở phía trên. Các bất động sản này sẽ được định giá theo các tỷ lệ tương ứng.
Các cá nhân, tổ chức muốn có chứng chỉ định giá để tham gia, hoạt động trong lĩnh vuẹc :"Định giá văn phòng, trung tâm thương mại" viện đào tạo chúng tôi mở lớp học thẩm định giá. sau khóa học sẽ được cấp chứng chỉ định giá xây dựng . mọi chi tiết về khóa học liên hệ với viện.
Các cá nhân hoặc tổ chức khi có nhu cầu thẩm định giá các tài sản, đề nghị cung cấp các hồ sơ pháp lý sau: (bản photocoppy)
1. PHÁP LÝ CHUNG:
Cá nhân:
Hộ khẩu và Chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản cần thẩm định giá.
Giấy ủy quyền của chủ sở hữu tài sản thẩm định giá (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu tài sản thẩm định giá).
Tổ chức:
Pháp nhân tổ chức (Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập).
Giấy chứng nhận đăng ký thuế.
Giấy ủy quyền của chủ sở hữu tài sản thẩm định giá (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu tài sản thẩm định giá).
2. PHÁP LÝ ĐỐI VỚI TÀI SẢN:
Giấy chứng nhận QSDĐ, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng chuyển nhượng, Quyết định giao đất, Hợp đồng thuê đất …
Tờ khai nộp thuế QSDĐ (thuế trước bạ, tiền sử dụng đất).
Bản đồ hiện trạng, vị trí .
Giấp phép xây dựng.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình.
Tờ khai lệ phí trước bạ.
Hồ sơ dự toán, thiết kế
Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành.
Bản vẽ (thiết kế, hoàn công, hiện trạng, vị trí).
Hồ sơ quyết toán (nếu có).
3. PHỤC VỤ CHO CÁC MỤC ĐÍCH
Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng.
Cổ phần hoá, chuyển đổi hình thức hoạt động của doanh nghiệp, mua bán doanh nghiệp.
Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp.
Hạch toán kế toán để tính thuế, bảo hiểm.
Xử lý tài sản trong các vụ án.
Thực hiện nghĩa vụ về tài chính đối với Nhà nước, ...
1. PHÁP LÝ CHUNG:
Cá nhân:
Hộ khẩu và Chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản cần thẩm định giá.
Giấy ủy quyền của chủ sở hữu tài sản thẩm định giá (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu tài sản thẩm định giá).
Tổ chức:
Pháp nhân tổ chức (Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập).
Giấy chứng nhận đăng ký thuế.
Giấy ủy quyền của chủ sở hữu tài sản thẩm định giá (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu tài sản thẩm định giá).
2. PHÁP LÝ ĐỐI VỚI TÀI SẢN:
Giấy chứng nhận QSDĐ, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng chuyển nhượng, Quyết định giao đất, Hợp đồng thuê đất …
Tờ khai nộp thuế QSDĐ (thuế trước bạ, tiền sử dụng đất).
Bản đồ hiện trạng, vị trí .
Giấp phép xây dựng.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình.
Tờ khai lệ phí trước bạ.
Hồ sơ dự toán, thiết kế
Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành.
Bản vẽ (thiết kế, hoàn công, hiện trạng, vị trí).
Hồ sơ quyết toán (nếu có).
3. PHỤC VỤ CHO CÁC MỤC ĐÍCH
Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng.
Cổ phần hoá, chuyển đổi hình thức hoạt động của doanh nghiệp, mua bán doanh nghiệp.
Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp.
Hạch toán kế toán để tính thuế, bảo hiểm.
Xử lý tài sản trong các vụ án.
Thực hiện nghĩa vụ về tài chính đối với Nhà nước, ...
Nguồn bài viết:"Định giá văn phòng, trung tâm thương mại" được sưu tầm từ website: viendaotaocanbo.edu.vn